ודאות תכנונית – דעה

פעם, כדי להוציא לפעול פרויקט, היזם היה מגיע לבנין העירייה ומקבל את התב״ע הרלוונטית לאזור בו הפרויקט אמור לקום. ככל שהעירייה חפצה בלשנות את התב״ע, הייתה צריכה להכין כזו ולהשקיע מאות עד מיליוני שקלים. כיום, בעידן של התחדשות עירונית, העיריות כבר לא מכינות תב"עות (תכנית, בניין, עיר) כוללניות. היום מנסים לחסוך כסף ותביעות, ולכן העיריות בנו פורמט שנקרא "מסמך מדיניות".

מסמך מדיניות, כשמו כן הוא, מאפשר גמישות לעירייה לשנות עקרונות תכנון ללא הגבלה. וכאן מתחילה הבעיה ליזמים, בעיה שמשפיעה על מתן הוודאות לבעלי הדירות, כיוון שהם לא יודעים מה יקבלו וכך נוצרת בעיה של ודאות תכנונית.

הליך הנעת פרויקט של התחדשות עירונית

נניח שיזם יוצר קשר עם בעלי זכויות בינואר 2018, כשמסמך המדיניות קבע שבקרקע הנדונה ניתן לבנות 35 יחידות דיור על דונם אחד. כל דירה תקבל חניה אחת בחניון התת קרקעי ויוקם מתקן לאופניים בקומת הקרקע, זה בנוסף לכל התקנות הכלליות.

היזם מגיש הצעת תמורות, שזו הצעה בה מפורטות כל התמורות לבעלי הדירות (לדוגמה: הגדלת הדירה ב-X מטרים, הוספת מרפסת, חניה, מחסן ועוד) בחישוב כלכלי בהתאם למה שהוא יקבל ומה שהוא צריך לתת. לאחר מכן היזם יתאם פגישת הצגת תכנון בעירייה, בשאיפה שבסיומה הוא יקבל אישור עקרוני לתכנון, ושהתמורות שהבטיח לבעלי הדירות ייכנסו לתכנון.

מרגע קבלת האישור העקרוני לפי עקרונות התכנון, מתקדמים להסכם שצריך להכיל את כל הדרישות של הדיירים לאחר מו"מ (זה אורך בסביבות ארבעה חודשים) לפי החוק להתחדשות עירונית מחודש אוקטובר 2018, שקבע אבני דרך להנעת התהליך מול בעלי הזכויות.

למה צריך ודאות תכנונית?

בשעה טובה הגיע הרגע המיוחל של חתימת בעלי דירות ו/או הזכאים להירשם כבעלי דירות על ההסכם. היזם מתחיל את התכנון המפורט, שאורך כשמונה חודשים עד שנה, ומגיש אותו לעירייה.

אבל, יכול לקרות שביום בהיר אחד בינואר 2019, יקבל היזם בשורה שהוועדה אישרה מסמך מדיניות חדש. המסמך החדש קובע שבקרקע בשטח של דונם אחד, ניתן לבנות 30 יחידות דיור ותקן החניה הינו 1.3 לכל יחידה. מתקני האופניים יהיו בחניון התת קרקעי ועוד המון סעיפים שמכבידים על הפרויקט.

אז היזם מכנס ישיבת יועצים כדי לבחון את הפרויקט מחדש. במצב הטוב, צוותי השיווק יעלו את מחירי הדירות לרוכשי הדירות העתידיים. מה ששר האוצר לא רוצה! כי בכוונתו להוריד את מחירי הדיור.

במקרה הגרוע היזם יכנס ישיבת בעלים ויבקש להפחית להם בתמורות, כי הוועדה לא מאשרת את הפרויקט כפי שתוכנן. אם הבעלים השתכנעו, אז חוזר חלילה לתכנון מחדש. במידה שהבעלים לא יסכימו לתמורות מופחתות – היזם יעזוב לביתו, תספרו עוד שנה לאיתור יזם אחר ועוד שנה להגשה לעירייה. עד אז העירייה כבר תבנה מסמך מדיניות נוסף, שלישי במספר לפרויקט זה.

והנה, הגענו לעוד פרויקט שמתחיל ברצון טוב של הבעלים ושל היזם ובסופו לא יודעים איך והאם יסתיים. חבריי למקצוע ומקבלי החלטות יקרים, הבעלים, היזמים והקבלנים מבקשים דבר אחד קטן – ודאות!