בדרך למשכנתא שנייה? מסתבר שהשד לא כזה נורא
הזדמנות עסקית מפתה (כמו השקעת נדל"ן אטרקטיבית מעבר לים או עסק המוצע למכירה) לצד רצון לכסות חובות קיימים, מובילים רבים לנסות ולממש את הנכס הנמצא בבעלותם כערבון לקבלת הכספים. אך, מה קורה כשעדיין משלמים מדי חודש את תשלומי המשכנתא עבור אותו הנכס?
כיום קיימת אפשרות נוספת לקבלת הלוואה בתנאים משתלמים במיוחד באמצעות משכון הנכס בשנית. הכירו את הטרנד הצובר תאוצה גם בקרב משקיעים מתחילים לשינוי תזרים המזומנים– משכנתא שנייה.
מה ההבדל בין הלוואה רגילה למשכנתא?
כדי להבין את היתרונות הרבים הטמונים במשכנתא, חשוב להבין את מנגנון קבלת ההחלטות של הבנק כשהוא מעניק הלוואות. דמיינו שחבר מגיע לפתח דלתכם יום אחד ומבקש הלוואה של סכום קטן. באותה העת פועל בתודעתכם אותו מנגנון שמפעילים הגופים הפיננסיים – בקרת סיכונים.
וכך אתם בוחנים את כל הפרמטרים אליהם אתם מודעים ביחס לאותו החבר:
- האם הוא עובד? ואם כן, מהי המשכורת החודשית שלו?
- האם הוא החזיר לכם הלוואות ללא בעיה בעבר?
- מהן ההוצאות החודשיות שלו (האם הוא מטופל בהורים מבוגרים, ילדים או בעל חובות קודמים)?
- האם אי פעם אותו חבר הכריז על פשיטת רגל?
- עד כמה אתם קרובים לאותו אדם?
הבנקים למשכנתאות פועלים באותה הצורה. הם מעוניינים לבדוק מה הסיכוי שלא תוכלו לעמוד בהלוואה שלכם, וכך גם נקבעת הריבית שתתווסף לאותה הלוואה. לווים בסיכון נמוך יזכו להלוואות בסכום גבוה עם ריבית אטרקטיבית ולווים בסיכון גבוה לא יוכלו לקבל את המשכנתא או יזכו לקבלה בתמורה לריבית גבוהה. כך גם מחושבת הריבית על הלוואות רגילות (כמו הלוואה לכל מטרה). אך כשאנו מבקשים משכנתא, עלינו לציין בפני הבנק כי יש בידינו את הערבויות לשלם את ההלוואה – הבית שלנו. במידה שלא נשלם אותה – הם יזכו לממש ערבויות אלו באמצעות מכירת הנכס.
כיצד הבנקים מממשים את הערבויות?
בלקיחת הלוואה כנגד נכס שבבעלותנו, הבנק מסוגל להעניק תנאים טובים יותר מהלוואה רגילה. הוא פורש את ההלוואה למספר גדול יותר של שנים ודורש ריבית נמוכה יותר מהלוואה סטנדרטית. לעומת זאת, בהלוואה רגילה או בהלוואה באמצעות כרטיסי אשראי, תהיו מוגבלים יותר בסכום ההלוואה ותשלמו ריבית גבוהה מכיוון שלבנק אין יכולת לממש את נכסיכם באופן מיידי אם לא הוכרו מראש כערבון עבור ההלוואה.
במידה שלווה לא עמד בתשלומי המשכנתא, הבנק יכול לגשת לבית המשפט ולהגיש בקשת עיקול על הנכס. הנכס יימכר והבנק יקבל את סכום ההלוואה, ריבית וכן הוצאות נוספות הקשורות התהליך המשפטי ולמימוש הנכס.
ממה מורכבים תשלומי המשכנתא?
במשכנתא הראשונה שלקחתם, הנכס עצמו משמש כערבות להחזר ההלוואה ומהווה אמצעי מימון לרכישת הנכס. במרבית המקרים תשלמו הון עצמי שעומד על כ-30% לפחות מערך הנכס, ואת שאר התשלומים תחזירו עם השנים כדי להחזיר את ההלוואה כולה. חשוב לציין שבשנים הראשונות אתם תחזירו חלק גדול מהריבית הנלווית לסכום הקרן ורק חלק קטן מהקרן עצמה. לאחר שהגעתם להחזר מחצית מההלוואה, מרבית הסכום המוחזר הוא הקרן עצמה. תהליך החזר זה מבוסס על לוח המכונה "לוח שפיצר" ונועד להבטיח שחלק הארי של הדירה עדיין ממושכן בזמן החזר ההלוואה.
מהי המשמעות של החזר הריבית מול החזר הקרן? אם לדוגמה לקחתם משכנתא על סכום של מיליון שקלים ל-20 שנים, ואתם מחזירים מדי חודש בתחילת ההלוואה סכום הכולל בעיקר את הריבית, כעבור חמש שנים מיום ההלוואה לא החזרתם רבע מהקרן אלא סכום נמוך בהרבה. יותר משלושה רבעים משווי ההלוואה עדיין ממושכן לטובת הבנק, ואם בשלב כלשהו לא תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא, הבנק יוכל לממש את החוב המגיע לו באמצעות מכירת הנכס.
משכנתא שנייה: לווים סכום נוסף כנגד שיעבוד אותו הנכס
אם אתם עומדים לאורך זמן בתשלומי המשכנתא, עומדת בפניכם אפשרות לקבלת סכום נוסף באמצעות תהליך המכונה "משכנתא שנייה". מה מקורו של שם זה ומהן המשמעויות שלו?
הלוואה שנייה ניתנת לבעלי נכס שקיימת עליו משכנתא ראשונית שנועדה לרכישתו. בניגוד למשכנתא הראשונה בה הנכס ימומש מיידית אם לא החזרתם את ההלוואה, הבנק שיעניק לכם את ההלוואה השנייה ייאלץ להמתין לגביית הכספים על ידי הנושה הראשי (הבנק שהעניק לכם את המשכנתא הראשונה) ורק לאחר מכן יוכל לגבות את הכספים המגיעים לו.
למרות הסיכון הנוסף שקיים לנותן המשכנתא השנייה (במקרה שלא תשיבו את הכספים) קיימים נתונים לאורך הזמן שהחזרתם את המשכנתא הראשונה בדבר יכולת ההחזר שלכם, המשכורות שלכם או נכסים נוספים שצברתם ומעניקים לכם הכנסה פאסיבית נוספת באמצעות שכירות חודשית. לכן, בחלק מהמקרים תזכו למשכנתא שנייה בתנאי החזר טובים יותר מהמשכנתא הראשונה על הבית.
קבלת אישור מנותן המשכנתא הראשונה
תהליך קבלת המשכנתא השנייה מצריך, כמובן, אישור מצד הבנק שהעניק את המשכנתא הראשונה. ללא אישור זה לא תוכלו לבקש הלוואה נוספת. על הבנק שהלווה לכם את הכספים להסכים "לחלוק" בערבויות שקיבל תוך מודעות לעובדה כי יהיה הגוף הראשון שיזכה לממש ערבויות אלה במידה שלא תוכלו לעמוד בתשלום המשכנתא.
חשוב לדעת שלעתים, הבנק המלווה את המשכנתא השנייה יהיה אותו הבנק שהעניק לכם את ההלוואה הראשונה לרכישת הנכס. לבנק זה לא קיים אינטרס נוסף, בהכרח, להעניק לכם הלוואה נוספת – במיוחד אם זו נועדה להחזר חובות.
בדרך כלל תגלו שקל יותר לבקש מבנק אחר להעניק את ההלוואה השנייה משום שהגוף הפיננסי הנוסף, שמעוניין לגייס אתכם כלקוחות, ינסה להעניק תנאים טובים יותר מקודמו על מנת לזכות בכם כלקוחות.
